契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについて！不動産売却のポイントも解説
2020年に民法が改正され、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わったことをご存じですか。
この改正は、これから不動産を売却しようとしている方にとっては、とても重要なことです。
そこで今回は、民法改正と契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い、契約不適合責任のもとで不動産売却をおこなうポイントを解説します。
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瑕疵担保責任から契約不適合責任への民法改正
2020年4月の民法改正で、瑕疵担保責任は契約不適合責任へ置き換えられました。
名称だけでなく売主が負わなければいけない責任も大きく変わっていて、民法改正は不動産売買にも影響を与えています。
瑕疵担保責任が改正された理由のひとつとして「瑕疵」が一般にはあまり浸透していない言葉であることが挙げられます。
また、売主の責任を追求するためには、隠れた瑕疵であったことを買主が証明しなければなりませんでした。
そういった問題を受けて買主の権利を保護する必要があったことが、民法が改正された理由の概要です。
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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
契約不適合と瑕疵担保責任はその法的性質に違いがあります。
現行の契約不適合責任は「債務不履行責任」であるのに対し、以前の瑕疵担保責任は「法的責任」でした。
売主の責任が「物件を引き渡すこと」から「契約内容に合致した物件を引き渡すこと」に改正されたのです。
また、売主が責任を負わなければならない対象は、隠れた瑕疵の存在から契約書どおりの物件であるかに変化しました。
契約履行までに契約と合致しない問題が発生したときも、債務不履行責任であるため、売主はその責任を負わなければなりません。
買主が請求できる権利についても、契約解除と賠償責任から追完請求や代金減額請求まで幅が広がりました。
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契約不適合責任のもとでおこなう不動産売却のポイント
契約不適合責任においては、売却した物件の欠陥について契約書の記載があったかどうかが争点となります。
したがって、既知の欠陥については漏れなく契約書に記載しておくことが、不動産売却のポイントです。
ただし、中古物件の設備は何らかの欠陥があることが多く、付帯設備に関しては契約不適合責任の対象外となるのが一般的です。
また、民法上の時効が10年と長いため、免責特約は必ず設けておくようにしましょう。
10年もの間にわたって責任を負わなければならないのは、売主にとっては厳しい条件です。
瑕疵担保責任の期間が3か月であったことを考慮すると、契約不適合責任における免責期間も3か月ほどが妥当でしょう。
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まとめ
2020年4月に民法改正がおこなわれ、瑕疵担保責任が契約不適合責任に置き換えられました。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは、法的な性質や対象、買主が請求できる権利です。
契約不適合責任における不動産売却のポイントは、既知の欠陥を契約書に記載することや免責期間を設けることです。
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