高度利用地区の土地とは？建築基準法の関係や高度地区との違いも解説
土地を所有さえしていれば自由に建物を建てられるわけではなく、用途地域などの条件によって建てられる建物が異なります。
土地の売買にあたっては、事前にその土地の条件や条件下で建てられる建物を知っておくことが大切です。
今回は「高度利用地区」に焦点を当て、建築基準法との関係や高度地区との違いについて解説します。
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高度利用地区の土地とはどのような土地か
高度利用地区は、建築できる建物の種類を定めた地域である用途地域のうち、土地をくっつけて高い建物を建てることを目的にしている土地です。
低い建物・面積が小さい建物が分散して建てられている土地を、再開発で効率良く利用する際に指定されます。
そのため、高度利用地区に指定された土地で建物を建てる際は容積率・建ぺい率・建築面積・壁面線といった条件に適合した建物を建てなければいけません。
ただし、高度利用地区では建物の高さに関する制限はとくにありません。
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高度利用地区の土地と建築基準法の関係とは
高度利用地区について定めているのは、建築基準法59条です。
この条文では、建ぺい率などの条件に適合しない建物でも建てられる例外条件についても触れられています。
例外条件のひとつは、2階以下で地下室がなく木造・鉄骨造・コンクリートブロック造などで簡単に撤去・移転できる構造の建物です。
巡査派出所など、公益上必要とみなされた建物も高度利用地区に建てられます。
特定行政庁が用途上もしくは構造上やむを得ないと認めた場合、学校・駅舎といった公益性の高い建物も建築可能です。
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高度利用地区の土地と高度地区の土地の違いとは？
高度利用地区と高度地区は言葉こそ似ているものの、目的や制限の内容に大きな違いがあります。
まず高度利用地区は分散した低層の建物が建っている地区を再開発し、高い建物を建てることが目的の地区です。
分散した建物を1つにまとめ高層建築を建てればより多くの住居を確保でき、道路幅・避難経路も確保しやすくなることから防災機能の向上といったメリットも得られます。
一方高度地区の目的は、居住環境保護や景観・眺望への配慮といった理由から建築物の高さを指定することです。
そのため、高度地区では建築物の高さ（最高限度・最低限度）以外制限を受けません。
しかし高度利用地区では高さの制限がとくになく、代わりに建ぺい率や容積率などの制限が課せられます。
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まとめ
土地が高度利用地区に指定される理由は、低層の建物が分散している土地を再開発して高い建物を建てることです。
建築基準法59条では、高度利用地区の土地に建てられる建物の条件や例外について記載されています。
高度利用地区の土地は、高度地区と違って建物の高さに関する制限がとくにありません。
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